Hvad er en lejlighed i Berlin egentlig værd?
Det lyder som et simpelt spørgsmål, men i praksis kan svaret variere markant selv blandt professionelle mæglere.
Vi har solgt fire lejligheder for en kunde, som havde fået seks mæglere til at vurdere deres boliger. Alle mæglere havde samme oplysninger om lejlighederne.
Resultatet var markant.
Samme bolig med vidt forskellige vurderinger
De fire boliger blev vurderet af seks forskellige mæglere, og udsvingene var store:
Bolig 1
- Laveste vurdering: 384.000 €
- Højeste vurdering: 545.000 €
- Gennemsnit: 448.450 €
- Faktisk salgspris: 529.000 €
Bolig 2
- Laveste vurdering: 320.000 €
- Højeste vurdering: 499.000 €
- Gennemsnit: 422.150 €
- Faktisk salgspris: 469.000 €
Bolig 3
- Laveste vurdering: 445.000 €
- Højeste vurdering: 624.900 €
- Gennemsnit: 521.150 €
- Faktisk salgspris: 600.000 €
Bolig 4
- Laveste vurdering: 485.000 €
- Højeste vurdering: 655.000 €
- Gennemsnit: 579.966 €
- Faktisk salgspris: 629.000 €
Fælles for alle boligerne er, at de blev solgt væsentligt over gennemsnittet af vurderingerne – og tættere på den høje ende.
Hvorfor er forskellen så stor?
Der er flere grunde til, at vurderinger kan variere så meget i Berlin.
For det første arbejder mæglere med forskellige strategier. Nogle vurderer konservativt for at sikre et hurtigt salg, mens andre arbejder mere aktivt med at skabe efterspørgsel og konkurrence.
For det andet spiller lokalt kendskab en stor rolle. Berlin er ikke ét marked, og selv små forskelle i beliggenhed, ejendomstype og stand kan have stor betydning for prisen.
Derudover er der en væsentlig forskel på udbudspriser og faktiske salgspriser. Mange vurderinger tager udgangspunkt i det synlige marked, men det afgørende er, hvad boliger reelt bliver solgt for.
Endelig spiller selve salgsprocessen en større rolle, end mange tror. Prisen bliver ikke kun fastsat i starten. Den bliver i høj grad skabt undervejs.
Hvad betyder det for dig som sælger?
Som boligejer kan forskellen på vurderinger have direkte betydning for dit resultat.
Hvis du vælger en vurdering i den lave ende, øger du sandsynligheden for et hurtigt salg. Men samtidig reducerer du potentialet for at opnå en højere pris.
Uden konkurrence mellem købere er der sjældent noget, der presser prisen op.
Det betyder i praksis, at du risikerer at sælge under det niveau, markedet faktisk kan bære.
Et marked med muligheder hvis det håndteres rigtigt
Berlin er et aktivt boligmarked med mange interesserede købere.
Men netop derfor er der også en risiko for at undervurdere en bolig og få solgt for hurtigt.
Eksemplerne viser tydeligt, hvor stor forskellen kan være, og hvor meget det betyder, hvordan salget bliver grebet an.
For sælgere handler det derfor ikke kun om at få solgt.
Det handler om at få solgt rigtigt.
